Die Checkliste für den Hauskauf
Beim Hausbbau oder Hauskauf fehlt vielen angehenden Bauherren oft die Erfahrung und das Hintergrundwissen. Da der Bau eines eigenen Hauses in der Regel nur einmal im Leben stattfindet, ist es von entscheidender Bedeutung, von Anfang an alles richtig zu machen. Eine sorgfältige Planung, die alle Aspekte, insbesondere die Baukosten, berücksichtigt, ist daher äußerst wichtig. Unsere Hausbau-Checkliste bietet einen umfassenden Überblick über alle relevanten Aspekte beim Erwerb eines Fertig- oder Massivhauses.
Wir haben viel Zeit darauf verwendet, die folgenden Informationen zusammenzustellen, um wirklich alle wichtigen Bereiche abzudecken, die beim Hauskauf und -bau im Jahr 2023 von Bedeutung sind. Wir hoffen, dass unsere Checkliste einen Mehrwert für dich darstellt, und wir würden uns freuen, wenn du uns deine Meinung dazu mitteilst. Viel Spaß beim Lesen!
Baufinanzierung
In den letzten Jahren herrschte eine äußerst attraktive Zinslage, die Bauherren entgegenkam. Aufgrund der günstigen Konditionen und Zinssätze wurde intensiv gebaut. Im Frühjahr und Sommer 2022 begannen die Zinsen langsam von ihrem bisherigen Tiefstand anzusteigen und befinden sich derzeit immer noch auf einem akzeptablen Niveau. Rückblickend betrachtet stellen 3% Zinsen einen unterdurchschnittlichen Wert dar, der für Bauherren immer noch bezahlbar sein kann. Um attraktive Zinssätze für Baukredite zu erhalten, ist eine gute Balance zwischen Fremd- und Eigenfinanzierung entscheidend. Das Verhältnis von Eigenkapital zu Fremdkapital bestimmt letztendlich die Höhe der Zinskosten und die Laufzeit des Darlehens.
25 % – 40 % Eigenkapital
Im Jahr 2022 bietet ein Eigenkapitalanteil von 25% - 40% der Gesamtkosten eine solide Richtlinie für den Erwerb eines eigenen Hauses. Durch einen höheren Eigenkapitalanteil stärkt man seine Verhandlungsposition bei der Kreditvergabe. Dadurch verringert sich der Darlehensbetrag und die damit verbundenen Kosten für Zinsen werden reduziert. Es lohnt sich daher, im Vorfeld zu sparen oder andere Investitionen aufzulösen, um das Eigenkapital für den Hauskauf zu erhöhen.
Das eigene Finanzierungspotenzial überschlagen
Die zentrale Frage ist: Sind die monatlichen Kreditraten über den gesamten Zeitraum hinweg tragbar? Um die eigene Finanzierungsfähigkeit schnell abzuschätzen, sollten alle monatlichen Fixkosten vom Einkommen abgezogen werden. Es ist immer ratsam, einen gewissen Spielraum zu berücksichtigen. Unvorhergesehene Ausgaben oder das Bedürfnis nach einem Urlaub können auftreten. Daher ist es empfehlenswert, etwas mehr Spielraum einzuplanen als möglicherweise erforderlich.
Die wichtigsten Kreditmodelle sind folgende:
das Annuitätendarlehen
das Volltilgerdarlehen
das Bauspardarlehen
das Konstantdarlehen (eine Variante des Bauspardarlehens)
Finanzierung ohne Eigenkapital
Förderkredite (wobei seit Januar 2022 keine flächendeckenden KfW-Förderkredite mehr vergeben werden)
Haustyp
Die Vor- und Nachteile der verschiedenen Haustypen sind nicht pauschal festgelegt, sondern hängen von der individuellen Situation ab. Bei der Wahl einer bestimmten Variante sollte man sich nicht ausschließlich am Preis orientieren. Qualität und persönliche Vorlieben spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Eine gute Entscheidung berücksichtigt alle Aspekte in ausgewogener Weise, denn schließlich möchte man sich in seinem eigenen Haus viele Jahre lang wohlfühlen. Neben dem klassischen Einfamilienhaus präsentieren wir hier auch die aktuellen Bautrends.
Folgende Aspekte sind bei der Wahl des Haustyps zu beachten:
Baumaterialien: Fertighaus (oft aus Holz) vs. Massivhaus (meistens aus Stein)
Ausbaustufen: Die Ausbaustufen der Häuser bestimmen, wie viel Bauherren in Eigenleistung übernehmen und bestimmen daher auch massiv den Hauspreis
Stil/Architektur: Einfamilienhaus, Bungalow, Doppelhaus, Merhfamilienhaus (Mehrgenerationenhaus), Landhaus, Stadtvilla, Bauhaus - es gibt praktisch keine Hausart, die im Fertighausstil nicht gebaut werden kann
Ökologie/Energieeffizienz: KfW 55, 40, 40 Plus, Plusenergiehaus, Passivhaus - hinsichtlich der Energieeffizienz bestehen Fördermöglichkeiten durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
Energieeffizienz
Die Umsetzung eines hohen ökologischen Standards beim Hausbau führt zunächst zu höheren Kosten. Die anfängliche Investition führt jedoch langfristig zu geringeren Energiekosten. Ob und wann sich die höhere Investition in die Energieeffizienz tatsächlich amortisiert, kann nicht pauschal beantwortet werden und sollte im Voraus berechnet werden. Darüber hinaus können staatliche Fördermittel beantragt werden. Während Holzhäuser als ökologisch wertvoll gelten, können auch Steinbauten gemäß einem hohen ökologischen Standard errichtet werden. Es empfiehlt sich, Anbieter, Bauweisen und Angebote im Einklang mit den eigenen ökologischen Ansprüchen abzugleichen, um die persönlich beste Lösung hinsichtlich Preis und Leistung zu finden.
Baukosten berechnen
Für eine umfassende Planungssicherheit ist eine detaillierte Preiskalkulation mit allen relevanten Posten erforderlich. Eine Gesamtkalkulation sollte mindestens die folgenden Aspekte umfassen:
reine Kosten für das Grundstück (Kaufpreis)
weitere Kosten für das Grundstück: Kosten für Makler- und Notar, Vermessung, Baugrunduntersuchung, Eintragung ins Grundbuch
Kosten für die Erschließung des Grundstücks
Kosten für die Bereinigung bzw. das Herrichten vom Grundstück (Sträucher, Bäume, alte Gebäude)
Vorbereitung des Grundstücks für die Bebauung (z. B. Zufahrtswege, Lagerflächen)
Kosten für Erdbauarbeiten
Kosten für die Bauplanung, z. B. Architektenhonorar
Bauwerk: Kosten für die Baukonstruktion
Bauwerk: Kosten für technische Hausanlagen: Sanitär-, Elektro-, Heizungs- und ggfs. Lüftungsanlagen
Kosten für Anbauten bzw. zusätzliche Baumaßnahmen, wie z. B. Carport, Gartenhaus, etc.
Kosten für die Inneneinrichtung, bspw. Einbauküche, aber auch Mobiliar
Kosten für Garten, z. B. Befestigung und Bepflanzung
Betriebskosten Wasser und Strom während der Bauphase
Versicherungen
Unser kostenloser Fertighausrechner ermöglicht es Dir, den Preis für Dein Fertig- oder Massivhaus zu berechnen. Klicke einfach auf Link, um ihn zu nutzen:
Baukonzept
Bauen in Zusammenarbeit mit einem Fertig- oder Massivhaushersteller
Durch die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (Fertighaushersteller/Massivhaushersteller) kann man auf die eigene Beauftragung eines Architekten verzichten und somit Kosten sparen. Der Architekt, der am Bauprojekt beteiligt ist, arbeitet dann im Auftrag des Generalunternehmers. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass kein Bauantrag zur Baugenehmigung eingereicht werden kann, ohne dass ein Architekt dies begutachtet hätte - auch bei vorgeplanten Typenhäusern. Generalunternehmer bieten hauptsächlich Typenhäuser an, bei denen vorgeplante Grundrisse vorhanden sind und die Ausstattung je nach Anbieter in unterschiedlichem Maße individualisiert werden kann. Einige Generalunternehmer ermöglichen es Bauherren sogar, die Planung vollständig frei durchzuführen, ohne dass der Bauherr selbst einen Architekten beauftragen muss. Der Generalunternehmer koordiniert die verschiedenen Gewerke von der Planungsphase bis zur Abnahme. In einigen Fällen führt der Generalunternehmer alle Leistungen selbst aus, während er in anderen Fällen zusätzliche Baufirmen oder Handwerker für bestimmte Teilleistungen beauftragt. In jedem Fall bleibt der Generalunternehmer der zentrale Ansprechpartner, insbesondere bei der Abnahme des Hauses und der ordnungsgemäßen Meldung von Mängeln.
Bauen in direkter Zusammenarbeit mit einem Architekten
Für Bauherren, die ihr Haus vollständig individuell gestalten möchten, bietet sich die direkte Zusammenarbeit mit einem Architekten an, um ein maßgeschneidertes Haus von Grund auf zu planen. In dieser Variante arbeitet der Architekt eng mit den Bauherren zusammen, um alle Elemente des Hauses nach ihren Wünschen zu entwickeln. Dies erfordert eine intensive Beteiligung des Architekten und die Auswahl aus den vielen verfügbaren Möglichkeiten. Der Architekt kümmert sich auch um alle erforderlichen Unterlagen für die Baugenehmigung. Während der Bauphase kann der Architekt entweder als Bauleiter an der Seite des Bauherren agieren oder das Bauprojekt vollständig an eine ausführende Baufirma übergeben. In den meisten Fällen ist das individuell geplante Architektenhaus die kostspieligste Option, bietet jedoch die Möglichkeit einer vollständigen Individualisierung des Hauses.
Bauen in Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer
Durch die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer können Bauherren die eigene Beauftragung eines Architekten umgehen und dadurch Kosten sparen. Der am Bauprojekt beteiligte Architekt arbeitet dann im Auftrag des Generalunternehmers. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass kein Bauantrag zur Baugenehmigung eingereicht werden kann, ohne dass ein Architekt dies begutachtet hat - selbst bei vorgeplanten Typenhäusern, beispielsweise von einem Fertighaushersteller. Generalunternehmer bieten hauptsächlich Typenhäuser an, bei denen vorgeplante Grundrisse vorhanden sind und die weitere Ausstattung je nach Anbieter in unterschiedlichem Maße individualisiert werden kann. Einige Generalunternehmer ermöglichen es Bauherren sogar, die Planung vollständig frei durchzuführen, ohne dass der Bauherr selbst einen Architekten beauftragen muss.
Der Generalunternehmer übernimmt die Koordination der verschiedenen Gewerke von der Planungsphase bis zur Abnahme. In einigen Fällen führt der Generalunternehmer alle Leistungen selbst aus, während er in anderen Fällen zusätzliche (Sub-)Baufirmen oder Handwerker für bestimmte Teilleistungen beauftragt. In jedem Fall bleibt der Generalunternehmer der zentrale Ansprechpartner für Bauherren. Dies ist insbesondere bei der Abnahme des Hauses und der ordnungsgemäßen Meldung von Mängeln von großer Bedeutung.
Bauunternehmer
Die Auswahl des richtigen Bauunternehmens ist von entscheidender Bedeutung und wird häufig unterschätzt. Es ist nicht immer gewährleistet, dass das Angebot eines Bauunternehmens auch eine zufriedenstellende Erfahrung in Bezug auf das spezifische Bauvorhaben bietet. Jedes Bauunternehmen hat seine eigenen Stärken im Baubereich, und die Spezialisierung ist in dem breiten Angebot oft nicht leicht zu erkennen. Daher sind direkte Erfahrungsberichte von Personen, die bereits mit diesem Bauunternehmen gebaut haben, wichtig, um Vertrauen aufzubauen.
Der offensichtlichste Unterschied zwischen den Bauunternehmen liegt zunächst im Preis. Jedoch sollte dieser nicht allein entscheidend sein. Ebenso wichtig sind die Erfahrungswerte des Unternehmens, die angewandten Bauweisen, die verwendeten Baumaterialien, die Qualität der Arbeit und das Vertrauen, das der Bauunternehmer vermittelt. Für den Kunden kann es oft schwierig sein, die Bauunternehmen richtig einzuschätzen und ihre Unterschiede zu erkennen.
Durchsicht der Verträge
Bevor ein Bauvertrag mit seinen oft schwer verständlichen Vertragsklauseln unterzeichnet wird, ist es wichtig sicherzustellen, dass der Bau- und Leistungsumfang genau den eigenen Vorstellungen entspricht. Der Vertrag sollte auch vollständig sein und alle Risiken der Bauphase angemessen absichern.
Es ist verständlich, dass Baufirmen in Verhandlungen und bei der Erstellung von Verträgen mehr Erfahrung haben als angehende Bauherren. Um die Verhandlungsposition zu stärken, kann man sich Unterstützung holen. Es ist daher immer ratsam, Verträge von Experten prüfen zu lassen und sie mit anderen Angeboten zu vergleichen.
Der Verbraucherbauvertrag
Das Werkvertragsrecht wurde vom Gesetzgeber reformiert und seit Anfang 2018 gelten neue Regeln. Eine wichtige Neuerung ist der Verbraucherbauvertrag, der darauf abzielt, Bauherren rechtlich zu stärken. Im Rahmen dieser Reform wurde auch das Widerrufsrecht überarbeitet. Bauherren haben nun das Recht, innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrags diesen zu widerrufen. Hierbei ist es nicht erforderlich, Gründe anzugeben. Der Bauunternehmer ist verpflichtet, dem Bauherren eine entsprechende Widerrufsbelehrung zur Verfügung zu stellen.
Das Grundstück
Für den Hausbau ist ein geeignetes Grundstück von entscheidender Bedeutung. Mit dem Thema Grundstück sind verschiedene wichtige Fragen verbunden, deren sorgfältige Beachtung dazu beiträgt, Fehlplanungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Der neue Lebensmittelpunkt
Das ausgewählte Grundstück soll der zukünftige Lebensmittelpunkt werden! Daher ist es wichtig, folgende Aspekte zu berücksichtigen: die Verfügbarkeit einer sozialen Infrastruktur, die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, die Erreichbarkeit von Arbeitsstätten und Freizeitmöglichkeiten, das Vorhandensein von Schulen und Kindergärten sowie der Flächennutzungsplan, der Auskunft darüber gibt, welche zukünftigen Bauprojekte in der Umgebung geplant sind. Diese Faktoren spielen eine wichtige Rolle bei der Auswahl eines geeigneten Grundstücks.
Der Bebauungsplan
Für jedes Grundstück gelten klare baurechtliche Bestimmungen, die beachtet werden müssen. Es ist nicht möglich, einfach beliebige Bauvorhaben umzusetzen. Die Art und der Umfang der baulichen Nutzung werden durch Bebauungspläne festgelegt, die von Ort zu Ort und manchmal sogar von Straße zu Straße unterschiedlich sein können. Selbst wenn für ein Grundstück kein konkreter Bebauungsplan vorhanden ist, gelten dennoch baurechtliche Vorschriften. Diese werden innerhalb von Ortschaften durch § 34 des Baugesetzbuches sowie durch die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer und Satzungen bestimmter Gemeinden geregelt.
Falls du weitere Informationen zum Bebauungsplan benötigst oder eine allgemeine Beratung wünschst, stehen dir unsere Hausberater kostenlos zur Verfügung:
Die Vermessung des Grundstücks
Bei Unklarheiten und Teilungen von Grundstücken müssen Alteigentümer und Käufer bereits beim Kauf Vermessungen durchführen. Diese können nur von sog. öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren umgesetzt werden. Die Kosten dafür sollten in die Kalkulation mit einbezogen werden.
Die Erschließung des Grundstücks
In der Regel werden bereits erschlossene Grundstücke zum Verkauf angeboten. Dennoch ist es für Käufer wichtig, den genauen Erschließungsgrad des Grundstücks zu klären. Nur vollständig erschlossene Grundstücke dürfen bebaut werden, und die damit verbundenen Erschließungskosten können erheblich sein. Eine erschlossene Liegenschaft ist mit den erforderlichen Anschlüssen an Versorgungsnetze wie Wasser, Gas, Strom, Kanalisation sowie an Straßen- und Telefonnetze ausgestattet.
Besondere Aufmerksamkeit sollte den möglicherweise entstehenden Kosten gewidmet werden. Der Erschließungsbeitrag kann zu Kostenfallen führen, da die Umlegung der Kosten einen erheblichen Zeitraum in Anspruch nehmen kann und den neuen Eigentümer unerwartet belasten kann. Es ist daher ratsam, sich vor dem Kauf über bereits bezahlte Erschließungsbeiträge zu informieren und abzuklären, ob zukünftig weitere Kosten für die Erschließung des Grundstücks anfallen könnten.
Das Bodengutachten
Auch die Qualität des Bodens hinsichtlich der Standfestigkeit, möglicher Altlasten und weiterer Aspekte sollten überprüft werden. Dafür muss eine Bodenuntersuchung durchgeführt und ein Bodengutachten vor dem Bau angefertigt werden, da Baufirmen gewisse Informationen zur Statik benötigen.
Die Kosten rund um das Grundstück
reine Grundstückspreise
Kosten Notar
Kosten der Eintragung ins Grundbuch
Grunderwerbssteuer
Kosten für Bodenuntersuchung und Bodengutachten
Kosten für die Erschließung des Grundstücks
Kosten für die Vermessung des Grundstücks
Versicherungen
Zuletzt möchten wir die Bedeutung von Versicherungen beim Hausbau hervorheben. Es ist ratsam, eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen, um sich gegen mögliche Schäden auf der Baustelle abzusichern. Diese Schäden können sehr unterschiedlich sein, wie zum Beispiel herabfallende Bauteile oder Verletzungen auf der Baustelle.
Eine Feuer-Rohbau-Versicherung oder Wohngebäudeversicherung ist ebenfalls wichtig, um vor den Folgen von Bränden, Blitzeinschlägen oder Explosionen während der Bauphase zu schützen. Banken setzen oft eine solche Versicherung voraus, um Kredite zu vergeben. Es empfiehlt sich daher, vor Baubeginn eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen, die auch die Feuer-Rohbau-Versicherung beinhaltet.
Die Bauleistungsversicherung sichert gegen Naturgewalten (z. B. Hochwasser oder Sturmschäden) sowie gegen Schäden durch Unbekannte (Vandalismus) ab. Der Versicherungsschutz gilt in der Regel für alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile. Auch Schäden durch Diebstahl können aufgenommen werden.
Die gesetzliche Bauhelfer-Unfallversicherung versichert private Bauhelfer wie z. B. Nachbarn oder Freunde, die beim Bau unterstützen. Bauherren sind übrigens verpflichtet, private Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzumelden.
Die Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke sichert gegen Schäden ab, die von dem unbebauten Grundstück ausgehen können. Das können z. B. umfallende Bäume, Unfälle bei Glätte oder Ähnliches sein. Diese Versicherung ist nur in Fällen sinnvoll, in denen kein Baubeginn kurz- oder mittelfristig ansteht oder das Grundstück unbebaut belassen werden soll.
Die Kosten für die Versicherungen richten sich in der Regel nach den Kosten des Bauvorhabens. Zu beachten ist immer, wie hoch die Deckungssummen der einzelnen Versicherungen und wie lange der Versicherungszeitraum angesetzt ist. Versicherungen müssen grundsätzlich vor Baubeginn abgeschlossen werden.
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