Was man beim Hausvertrag beachten sollte
Der Erwerb eines Hauses bedeutet oft die größte Investition im Leben einer Person. Es ist eine Entscheidung von langfristiger Tragweite mit erheblichen finanziellen Konsequenzen. Aus diesem Grund ist es selbstverständlich, dass beim Abschluss des Kaufvertrags keine Aspekte dem Zufall überlassen werden sollten. Aber worauf sollte man speziell bei Kaufverträgen für neu errichtete Immobilien achten? Im Anschluss findest Du eine kompakte Übersicht aller relevanten Informationen.
Für alle, die ein Eigenheim erwerben möchten, ist der Kauf unerlässlich, es sei denn die Personen planen, das Bauprojekt vollständig in Eigenregie durchzuführen. Die Vermarktung und Errichtung von neuen Immobilien erfolgt durch spezialisierte Immobilienunternehmen, Bauträger oder Immobilienmakler. Der Kaufvertrag wird teilweise nach Abschluss des Neubaus geschlossen, in manchen Fällen jedoch auch vorher. Bei Bauvorhaben, die von einem Bauträger realisiert werden, wird der Kaufvertrag stets vor der Fertigstellung des Hauses unterzeichnet, da dies aufgrund der individuellen Planung und Errichtung notwendig ist.
Vertrag genau überprüfen
Eine grundlegende Maßnahme bei der Unterzeichnung eines Vertrags besteht in der sorgfältigen Vorbereitung. Es ist äußerst wichtig, den Vertrag mehrmals gründlich zu lesen, idealerweise in Anwesenheit weiterer unabhängiger Personen. Diese könnten beispielsweise Verwandte oder Freunde sein, die über Fachkenntnisse im Bereich Hausbau oder Vertragsrecht verfügen. Unklare oder missverständliche Passagen, die für den Käufer relevant sind, sollten unbedingt mit dem Verkäufer besprochen werden. Wenn nach dem Gespräch immer noch Unsicherheiten bestehen, kann es ratsam sein, einen Anwalt hinzuzuziehen, um den Vertrag oder bestimmte Klauseln prüfen zu lassen. Es ist ebenfalls von großer Bedeutung sicherzustellen, dass alle mündlichen Zusicherungen auch schriftlich im Vertrag festgehalten werden. Falls dies nicht der Fall ist, sollte darauf bestanden werden, dass dies schriftlich vereinbart wird.
Gleichzeitig bieten viele Bauunternehmen an, den Vertrag gemeinsam mit dem Käufer durchzugehen. In den meisten Fällen trägt dies zu einer größeren Klarheit bei, da Schritt für Schritt alle Leistungen, Verpflichtungen und Termine gemeinsam besprochen werden. Dennoch ist Vorsicht geboten, insbesondere wenn der Verkäufer darauf drängt, den Vertrag schnell zu unterzeichnen. Es ist wichtig, niemals unter Druck gesetzt zu werden, wenn es um die Unterzeichnung des Vertrags geht.
Vorvertrag beim Hauskauf - sinnvoll oder nicht?
Es gibt Situationen, in denen der Abschluss eines Kaufvertrags längere Zeit in Anspruch nehmen kann. In solchen Fällen möchten einige potenzielle Käufer gerne sicherstellen, dass ihr Wunschobjekt vorab reserviert wird. Einige Makler bieten daher gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr an, das Objekt für eine bestimmte Zeit keinem anderen Interessenten anzubieten. Allerdings ist die rechtliche Zulässigkeit solcher Gebühren umstritten und ihre Wirksamkeit nicht eindeutig. Eine weniger häufig genutzte Option, um sich als Interessent abzusichern, ist der Vorvertrag. Dabei handelt es sich um eine verbindliche Vereinbarung zwischen beiden Parteien zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrags. Der Vorvertrag erfordert ebenfalls eine notarielle Beurkundung und ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Es ist ratsamer, sich direkt und zügig mit dem Verkäufer zu einigen, anstatt eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag in Betracht zu ziehen, da diese zusätzliche Kosten und Zeit für beide Seiten bedeuten. Daher sollte sorgfältig geprüft werden, ob ein solcher Vertrag im Voraus wirklich erforderlich ist.
Die verschiedenen Kaufverträge bei Immobilien
Obwohl Immobilien-Kaufverträge immer individuelle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sind, weisen sie häufig ähnliche Muster auf. Im Folgenden werden die gängigsten Arten von Verträgen genauer untersucht und voneinander unterschieden.
Der Immobilien-Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag ist eine Vereinbarung, bei der durch Zahlung eines Kaufpreises das Eigentum an einer Sache erworben wird. Das gilt auch für Immobilien-Kaufverträge. Normalerweise besteht bei Kaufverträgen eine gewisse Formfreiheit, was bedeutet, dass mündliche Vereinbarungen grundsätzlich rechtlich bindend sein können. Bei Immobilien-Kaufverträgen gelten jedoch strengere Anforderungen. Sie erfordern eine notarielle Beurkundung, bei der die Schriftform vorgeschrieben ist. Immobilien-Kaufverträge, die nicht notariell beurkundet sind, sind ungültig. Nur in Ausnahmefällen, wie bei der Übertragung und Eintragung im Grundbuch, kann ein nicht-notarieller Kaufvertrag wirksam werden. Dies ist jedoch äußerst selten.
Käufer und Verkäufer sind hinsichtlich des Inhalts des Kaufvertrags frei. In der Praxis werden oft standardisierte Musterverträge verwendet, die von den Notarkammern erstellt wurden, um Zeit und Kosten zu sparen. Diese Vertragsmuster bieten einen allgemeinen vertraglichen Rahmen, der dann an die spezifischen Gegebenheiten angepasst und gegebenenfalls erweitert werden kann.
Der Bauträger-Kaufvertrag
Neubauprojekte werden häufig von Bauträgern realisiert. Auch hier findet ein Immobilienkauf statt, für den ein Kaufvertrag vereinbart wird. Die Besonderheit besteht darin, dass der Kauf bereits vor dem Bauabschluss erfolgt. Verträge mit dem Bauunternehmen stellen eine Kombination aus Kaufvertrag und Werkvertrag dar. Der Kaufvertrag bezieht sich auf den Erwerb des Grundstücks, während der Werkvertrag die Herstellung des Bauwerks betrifft. In der Regel werden beide Teile in einer Vertragsurkunde zusammengefasst. Die Anforderungen an den Bau werden in einer Baubeschreibung festgelegt, auf die in der Vertragsurkunde verwiesen wird. Eine weitere Besonderheit besteht darin, dass der Kaufpreis während der Bauphase - abhängig vom Baufortschritt - gezahlt wird. Auch Bauträgerverträge müssen notariell beurkundet werden.
Der Hauskaufvertrag
Im Kaufvertrag für ein Haus werden der Kauf des betreffenden Objekts und der Kaufpreis festgelegt. Darüber hinaus regelt der Vertrag weitere Rechte und Pflichten der Vertragspartner.
Kann man aus einem Kaufvertrag für ein Haus aussteigen?
Grundsätzlich sind Verträge dazu da, eingehalten zu werden. In einigen Fällen hast du möglicherweise ein Widerrufsrecht, allerdings gilt dieses normalerweise nur für eine begrenzte Zeit (meistens 14 Tage). Nach Ablauf dieser Frist kannst du den Kauf eines Hauses in der Regel nicht rückgängig machen, es sei denn, der Verkäufer stimmt einer Vertragsauflösung zu. Der Verkäufer ist in der Regel nur dann bereit dazu, wenn eine Ausgleichszahlung geleistet wird. Diese Zahlung ist gerechtfertigt.
Der Grund dafür ist offensichtlich: Sobald ein Haus bestellt wird, wird es sofort in den Produktionsablauf des Herstellers integriert. Wenn das Haus dann zurückgegeben wird, entsteht für das Unternehmen eine Lücke in der Produktion, die nicht einfach durch das Vorziehen eines anderen Hauses geschlossen werden kann. Ein Rücktritt vom Vertrag kann also dem Haushersteller Schaden zufügen. Daher ist es gerechtfertigt, eine Ausgleichszahlung (Stornierungsgebühr) zu verlangen, insbesondere wenn diese explizit im Vertrag erwähnt ist.
Was sind die Aufgaben des Notars beim Hauskauf?
Der Notar spielt eine entscheidende Rolle bei der rechtlichen Abwicklung eines Immobilienkaufs und fungiert als neutraler Sachverwalter. Er gewährleistet, dass die gesetzlichen Anforderungen für den Kauf erfüllt sind, entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und kümmert sich um die rechtlichen Schritte. Hier sind seine spezifischen Aufgaben:
Vorab prüft der Notar die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse der jeweiligen Immobilie, einschließlich Grundbucheinträge, Baulasten, Vorkaufsrechte und etwaige Verpflichtungen.
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Obwohl es keine zwingende Vorschrift gibt, dass der Vertragsentwurf vom Notar erstellt werden muss, geschieht dies in der Regel aus praktischen und finanziellen Gründen. Der Notar steht auch für Beratung und Auskünfte zur Verfügung.
Der Notarvertrag muss dem Käufer mindestens zwei Wochen vor dem eigentlichen Notartermin zur Prüfung vorliegen. Beim Notartermin wird der Vertrag unterzeichnet und vom Notar beurkundet. In der Regel erhält der Notar auch die Vollmacht, die weiteren Schritte zur Abwicklung des Kaufs durchzuführen.
Was passiert nach Abschluss des Kaufvertrags?
Sobald der Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen ist, wird der Käufer zum Eigentümer. Nach der Unterzeichnung und Beurkundung kümmert sich der Notar um die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch. Er meldet den Kauf der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle und klärt etwaige Vorkaufsrechte mit der Gemeinde.
Nachdem alle rechtlichen Hindernisse beseitigt sind, informiert der Notar den Käufer über die Fälligkeit des Kaufpreises. Die Zahlung erfolgt entweder über ein Notaranderkonto oder direkt auf das Konto des Verkäufers. Üblicherweise findet mit der Zahlung des Kaufpreises auch die Übergabe der Immobilie statt. Sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde und die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbsteuerstelle vorliegt, leitet der Notar die Umschreibung des Eigentums ein.